五一期間，趙英為換房跑了呼和浩特市(以下簡稱“呼市”)的多個在售樓盤和二手房小區(qū)，最后把選擇范圍縮小到新城區(qū)，但買新房還是二手房，兩居還是三居，她還在猶豫。
備選新房有兩個全國十強房企開發(fā)的樓盤，兩個項目緊挨著，龍頭房企開發(fā)的優(yōu)惠力度大，價格相對便宜;央企開發(fā)的單價高，且沒有太多折扣。趙英在央企的新盤交了2萬元排號費，“銷售說可以提前選房，還可以拿到一個9.9折的優(yōu)惠”。
除了新房，她還看了不少二手房，比較中意的是青山小學附近的幾個小區(qū)，青山小學是呼市較為知名小學，周邊配套相對成熟，但價格比新房高出2000元-5000元/平方米。一個業(yè)主答應五一假期結束后找時間面談。
讓趙英糾結的是價格，最近半年來，經歷了三年快速上漲后，呼和浩特房價開始出現松動，部分區(qū)域二手房價格出現下跌，議價空間較大，她擔心買貴了。央企開發(fā)的新盤預計5月中開盤，趙英想再等等看。
統(tǒng)計局數據顯示，如果排除2020年疫情影響，今年3月呼市新建商品房成交量創(chuàng)下2016年以來同期新低;二手房成交量也創(chuàng)下2017年以來同期新低。
同時，呼市連續(xù)48個月環(huán)比上漲的新房價格在2月轉跌，并在3月繼續(xù)下跌0.3%;二手房成交單價雖然環(huán)比上漲0.1%，但從2020年10月起經歷4個月連續(xù)下跌。吉屋網數據顯示，4月，呼和浩特新房成交價格再次下跌0.11%。
選擇
畢業(yè)十多年，趙英一直工作、生活在北京，2020年下半年，孩子在北京上完幼兒園返回老家縣城上小學，由公公婆婆照顧。
2021年春節(jié)回老家，公公婆婆說起孩子的上學問題，“說現在有條件的孩子，都到市里和呼市上學了，讓我們也考慮考慮，別耽誤了孩子的學習。”趙英說，從那時起，她和丈夫開始謀劃在呼市買房。
生下二胎后，趙英暫時沒有找工作，丈夫在一家企業(yè)做銷售，工作相對自由，而且孩子上小學后需要輔導作業(yè)，爺爺奶奶輔導不了。“孩子他爸經常出差不回來，在北京大部分時間也是一個人生活，還不如和兩個孩子到呼市。”
5月1日，趙英和丈夫回老家待了一晚上，第二天開車去呼市看房。與大部分在外地工作到呼市買房的人一樣，趙英買房首先考慮的是孩子上學。
備選的兩個新盤位于新城區(qū)京藏高速南側，央企的新盤價格在1.2萬元/平方米左右，兩居價格100萬元左右，三居價格150萬元左右，新樓盤配套的是滿小分校。滿小是一所在呼和浩特排名前五的小學。
龍頭房企的新盤緊鄰央企的項目，配套的學校一樣，但價格比央企的便宜幾百元，而且有比較大的折扣優(yōu)惠，算下來，一套三居室總價可以便宜10多萬元。
趙英看中的二手房是位于青山小學附近的幾個小區(qū)，品質相對較好的報價多數在1.5萬-1.7萬元/平方米。60多平方米的小兩居歷史成交價在110萬元左右，85平方米的兩居室總價需要150萬元左右。
新房價格便宜、戶型好、居住舒適，但生活配套相對較差，而且2023年才能交房。呼市小學入學需要提前一年落戶，交房后才能辦理落戶，那個時候孩子可能已經小學畢業(yè)了。
二手房地處核心城區(qū)，配套好，今年買了就可以落戶，明年就可以轉學過去，但價格相對較高，居住舒適度也不理想。
更讓趙英糾結的是價格變化，進入5月，隨著學區(qū)房熱潮降溫，二手房普通議價空間越來越大。中介告訴趙英，一些價格相對較高的小區(qū)，一般都有1000元/平方米左右的空間，遇到著急賣房的業(yè)主，付款條件好，甚至能打到8.5折。
因為準備在呼市長居，所以趙英更傾向買新房，但考慮到兩個孩子上學問題，她又不得不考慮二手房。“新房馬上要開盤了，再等等看，也打聽一下入學的條件”，趙英說。
降溫
2016年，趙英和同學曾到呼市看過一次房，那時，呼市普遍的價格在7000元/平方米，一些核心城區(qū)的價格剛剛突破萬元大關，金川等邊遠區(qū)域只有三四千。
彼時，由于孩子還小，趙英在呼市買房的意愿并不強烈，而且她在呼市的同學有不少買到爛尾樓，她對呼市房子的升值空間也信心不足。
趙英首次到呼市看房的第二年，因一二線主要城市限購導致需要外溢、棚改貨幣化安置等方面原因，呼和浩特樓市進入一輪上漲行情。
呼和浩特貝殼新房的一名中介告訴經濟觀察報，從2017年下半年至今，呼和浩特房價基本實現了翻番，“每年都漲不少，新城和賽罕的個別板塊漲了一倍還多;金川這些區(qū)域漲得少一點。”
統(tǒng)計局的數據顯示，2016年5月，呼和浩特新房價格同比開始止跌回升，2018年6月，新房價格同比漲幅首次超過10%，兩位數增幅維持了25個月。
二手房價格漲幅也經歷了類似的曲線，2017年6月同比漲幅止跌回漲，2018年8月同比漲幅超過10%，兩位數增幅維持了16個月。
從房價走勢來看，呼市一手房先漲起來，然后二手房開始上漲，在上漲過程中，一手房價格要高于同期二手房價格。2018年6月，一二手房價格持平，此后二手房價格開始領漲，一二手房價格倒掛一度超過1500元/平方米。
進入2021年，呼市一二手房價雖然還處于倒掛中，但僅有不到100元/平方米的差距。從統(tǒng)計局數據不難看出，一二手房差價縮小的一個重要原因是，2020年10月-2021年1月，二手房價格同比環(huán)比均出現下跌，一手房仍維持小幅上漲。
今年2月和3月，呼市新房環(huán)比連續(xù)兩個月下跌，同期二手房環(huán)比維持0.2%上升;同比方面，新房維持4%左右的上漲，二手房分別跌0.7%和漲0.1%。
上述貝殼新房中介表示，目前一手房價格相對穩(wěn)定，“雖然不像過去大漲，但也基本沒跌;但二手房有漲有跌，價格松動的比較大。”
擼房價數據顯示，2021年4月，呼市一手房新增房源1.05萬套，二手房新增房源1.2萬套。供應增多、成交放緩，使得供需市場逐步區(qū)域平衡，價格也逐步趨于穩(wěn)定。
調整
趙英原本打算讓孩子在北京上小學，但是2018年隨著北京幼升小政策調整，在北京上學變得不確定起來，2020年上完幼兒園后，趙英選擇送孩子回老家上小學。
趙英說，她在北京的同學，大部分也選擇讓孩子回老家上學，但對老家的教學質量又不放心，到呼和浩特上學成為多數人的選擇。
上述貝殼中介告訴經濟觀察報，近年在呼市買房的群體有兩個來源，其一為在外地工作，為了孩子上學回呼市買房;其二，內蒙古轄區(qū)收入相對較高的市縣居民為了孩子上學或就業(yè)在呼市買房。
這兩個群體占呼市房地產市場需求超過一半，如果加上本地高校畢業(yè)生及內蒙古畢業(yè)生回流部分，占比接近七成，上述貝殼中介表示。
呼市另一個重要的需求是本地改善型需求，從2017年以來，大量全國性房企通過招商引資方式進入呼市房地產市場。除了中海、綠地和萬達外，近年金地、華潤、新城、碧桂園、融創(chuàng)、富力、祥生等房企也紛紛進入呼市。
2019年，呼和浩特宅地成交金額首次突破百億，由融創(chuàng)拍出的總價地王是7億元，恒大創(chuàng)造的樓面價地王是5500元/平方米;2020年，宅地成交金額達到150億元，金地將總價地王刷新至11億元，樓面價地王也被中海刷新至7000元/平方米。
2021年以來，呼和浩特土地市場趨冷，前4個月僅萬達成交了1幅總價18億元的宅地，該幅土地位于賽罕區(qū)，樓面價4174元/平方米。
隨著全國性房企進入，新的戶型和配套也隨之引入，再加上房價上漲及一二手房價格倒掛，一部分有條件的本地居民乘機換房改善，尤其是新房市場中，改善型需求占比較大。
從一二手房成交來看，新房成交平均單套面積在118平方米左右，而二手房單套平均面積普遍在90平方米以下。
今年2月，連續(xù)上漲了48個月的呼市新房價格環(huán)比下跌，并持續(xù)跌至4月;2020年10月-2021年1月，二手房成交價也出現連續(xù)4個月環(huán)比下跌。
一方面是經過三年釋放，市場需求逐步放緩;另一方面，近年呼市常住人口增速也在放緩，對市場支撐不足。包括貝殼中介在內的多個銷售人員表示，今年呼市買房的人明顯少了。
根據國家統(tǒng)計局2020年10月發(fā)布的數據，截至2019年底，20年時間里，呼市戶籍人口增加40萬到249萬人，其中增幅較快的是2007年到2011年期間。同期，常住人口增加100萬達到了313.7萬人。其中增長較快的是2003到2017年期間。
從2018年開始，呼市常住人口增幅開始明顯放緩，連續(xù)兩年凈增量只有1萬人出頭，為20年來新低，但同期呼市戶籍人口增幅明顯高于過去5年平均值。
(應受訪者要求，趙英為化名)
(記者 田國寶)
