在房價連漲56個月并迎來備案價格管理的徐州，不少“網(wǎng)紅盤”近期傳出降價風(fēng)聲。
據(jù)當(dāng)?shù)劁N售人員介紹，位于云龍區(qū)徐海路的保利水利水沐堂已經(jīng)降價，“項目11月初開盤，之前這邊小高層項目預(yù)期報價1.8萬元/平方米，現(xiàn)在幾棟位置比較好的都在1.6萬元/平方米，比預(yù)期降了近2000元/平方米。最近政策卡得比較嚴(yán)，不然備案價格肯定不止如此。”項目置業(yè)顧問李小寧告訴中國房地產(chǎn)報記者，“其實徐州熱門地段的房子不愁賣，像保利的項目，顧客先定存20萬元準(zhǔn)備后期參選，全款也好、貸款也好，能選到房就不錯了。”
過去一個多月里，“新盤不愁賣”的徐州屢次因房價話題“出圈”。據(jù)10月20日國家統(tǒng)計局公布的70城商品住宅銷售價格變動情況，今年9月，徐州新房價格環(huán)比上漲1.4%，同比上漲11.9%;二手房價格環(huán)比上漲1.3%，同比上漲7.7%。新房、二手房環(huán)比漲幅均居于榜首。
當(dāng)?shù)刈〗ň钟?0月9日發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行的通知》，將單次備案建筑面積下限由4萬平方米調(diào)整到10萬平方米，備案價格一年內(nèi)不得調(diào)整;限售政策則延續(xù)2018年規(guī)定，市區(qū)戶籍居民家庭擁有一套住房的限售5年，非市區(qū)戶籍居民家庭擁有一套及以上住房的、市區(qū)戶籍居民家庭擁有二套及以上住房的限售6年。
不過，此次應(yīng)聲而降的保利水沐堂項目顯然具有“調(diào)控空間”。據(jù)其置業(yè)顧問透露，該項目系2019年11月拍得地塊，樓面價5300元/平方米，在彼時的云龍區(qū)徐海路板塊幾乎是最低地價，敏感的樓市政策下項目預(yù)期價格有了這次下調(diào)動作。
而與之形成對比的是，徐州部分項目報價近期“不降反增”。位于銅山區(qū)萬達(dá)廣場的一處閩系房企項目已于10月下旬開盤，最初報價為1.7萬元/平方米，銷售人員告訴記者，項目在11月份結(jié)束開盤優(yōu)惠，每平方米上漲500元左右：“以往我們會在備案價格的基礎(chǔ)上優(yōu)惠5到6個點，這次我們把優(yōu)惠取消了，相當(dāng)于漲了，但是備案價格是不變的。”
業(yè)內(nèi)人士看來，基于優(yōu)質(zhì)項目入市、土拍熱潮推動市場預(yù)期等因素，前三季度徐州樓市漲幅強(qiáng)勢;“銀十”期間徐州量價回落，意味著當(dāng)?shù)匦路總浒竷r格管控效力初顯。不過，“賣方市場”環(huán)境下，當(dāng)?shù)卣{(diào)控政策影響幾何、樓市供需如何走向平衡，還有待市場驗證。
核心板塊高價盤入市推動房價“逆勢上揚”
與此前不少熱點城市在樓市調(diào)控政策加碼、融資渠道收緊后表現(xiàn)出來的“高位回落”不同，今年前三季度徐州逆勢上揚，在土地供應(yīng)與新盤入市方面印證了“蘇北最強(qiáng)市”標(biāo)簽。
克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2020年前三季度，徐州住宅用地成交2217萬平方米，在蘇北五市4586萬平方米總成交面積中占比近5成。
房價漲幅上，除了坐上9月環(huán)比漲幅第一交椅，目前徐州新建商品住宅價格較2015年基礎(chǔ)價格已上漲72.2%，近5年累計漲幅位居全國第二，僅次于西安。據(jù)安居客數(shù)據(jù)，當(dāng)月大徐州地區(qū)新房均價表現(xiàn)為9057元/平方米，二手房價格為10650元/平方米。
在中國城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓看來，徐州樓市近期漲幅居前離不開兩個方面因素：一是由于徐州近期新增成交對象中豪宅、超大戶型占比較高，一定程度上帶來結(jié)構(gòu)性上漲;另一方面則是與三季度以來多宗高溢價地塊有關(guān)，包括萬科等品牌房企入駐，土地市場的火熱為樓市帶來預(yù)期價格支撐。
“撐起徐州樓市熱度的板塊主要在東區(qū)、南區(qū)和新區(qū)。”賈汪區(qū)一處本土房企項目銷售人員告訴記者，“相比之下我們項目銷售情況比較穩(wěn)，‘黃金周’期間熱度是有的，但跟平常假期相差不大。十幾個置業(yè)顧問平均一個人每月能去化10多套，一個月能去化100多套，一直以來算是可觀。”
事實上，同眾多受疫情沖擊城市一樣，上半年徐州商品房網(wǎng)簽量并不亮眼，到了購房需求集中釋放的“金九銀十”，大徐州地區(qū)網(wǎng)簽量也難抵去年。據(jù)徐州市房地產(chǎn)信息網(wǎng)監(jiān)測數(shù)據(jù)，9月份全市商品房網(wǎng)簽14121套，網(wǎng)簽面積165.6萬平方米，網(wǎng)簽面積環(huán)比上升4.63%，同比下降11.6%;10月份網(wǎng)簽13996套，網(wǎng)簽面積161.27萬平方米，環(huán)比下降2.61%，同比下降7.48%。
但這并不影響今年徐州樓市價格熱度，板塊分化之下，以中心區(qū)、云龍湖和大東區(qū)為代表的優(yōu)質(zhì)區(qū)域最受本土購房者青睞。中房報記者了解到，目前這幾大熱門板塊商品房均價已經(jīng)超過1.8萬元/平方米，拉升大徐州地區(qū)整體房價;今年前三季度，出自幾大核心板塊的紅星云龍金茂悅、招商雍華府、云龍湖金茂府等高價盤入市去化率超過7成。
事實上，徐州樓市供求關(guān)系正在不斷縮短的商品住宅去化周期中得以呈現(xiàn)?？硕饠?shù)據(jù)顯示，自2015年底至今年10月份，徐州商品住宅去化周期不斷縮短，自19.9個月一路降至5.4個月。
“徐州目前還是更傾向于賣方市場。”李小寧告訴記者，“近期網(wǎng)簽量下降不一定代表購買力下降，是可售房源減少。預(yù)售證審核變得非常嚴(yán)格，很多房源未必及時推出來。”
熱門土拍支撐市場預(yù)期
坐上9月份房價環(huán)比漲幅“頭把交椅”前，徐州樓市熱度已在近期土地拍賣市場中初露鋒芒。
統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2020年前三季度，徐州土地成交總建筑面積超過2200萬平方米，位居全國第二;土地總金額達(dá)到372.8億元，同比大幅上漲73%。
當(dāng)?shù)鼗馃岬囊患壥袌鑫放品科蟛粩噙M(jìn)駐。“高溢價”已成為常態(tài)。目前深耕徐州的企業(yè)中既有金林置業(yè)、華美地產(chǎn)、德信地產(chǎn)等本土房企，也有碧桂圓、招商蛇口、中梁控股、華潤置地等一線房企進(jìn)駐搶灘。今年以來徐州已有14個板塊樓面價記錄被刷新，步入第三季度，徐州單價“地王”三易其主，碧桂園、儒辰、頤居接連登頂。
7月14日，碧桂園斥資15.03億元摘得云龍區(qū)城東板塊原壩山熱電廠地塊，溢價率97.4%，以12412元/平方米樓面價刷新徐州單價“地王”;7月28日，魯系房企儒辰首進(jìn)徐州，以14.22億元競得云龍區(qū)大龍湖BC地塊出讓，溢價率101.99%，平均樓面價16180元/平方米，一舉摘得徐州“地王”桂冠;8月11日，南京頤居以19.3億元總價競得華東機(jī)械廠D地塊，溢價率144%，樓面價16933元/平方米，“徐州地王”再度易主。
業(yè)內(nèi)人士看來，“面粉”價格飆升終將傳導(dǎo)至住宅市場，徐州各宗“凈地”“核心板塊”高價入市終將推動區(qū)域房價穩(wěn)中有升。例如，備受關(guān)注的大龍湖BC地塊，臨近大龍湖及金融聚集區(qū)，區(qū)位價值凸顯，業(yè)界預(yù)測未來項目入市精裝價可達(dá)30000元/平方米以上。
房企扎推徐州搶灘的背后，核心板塊住宅用地供應(yīng)逐年下降，已被視為徐州“面粉”漲價的重要原因。根據(jù)此前徐州市國土局公布的徐州市區(qū)2018年-2020年3年的住宅供地計劃，3年內(nèi)市區(qū)計劃安排供應(yīng)住宅用地31398畝，以保證市區(qū)住宅需求。3年內(nèi)土地供應(yīng)計劃依次為10922畝、9941畝、8341.64畝。
與此同時，非限價地塊已成為目前徐州樓市的“主力”。一位銅山萬達(dá)區(qū)域項目的置業(yè)顧問告訴記者：“徐州限價樓盤的供應(yīng)主要集中在2017年、2018年前后?，F(xiàn)在徐州已經(jīng)沒有新入市限價樓盤，2020年限價地塊供應(yīng)數(shù)量是零。”
今年9月，徐州最后一個限價樓盤錦繡鵬程開盤，760組有效客戶競爭301套可售房源，中簽率39.6%，項目備案價格1.31萬元/平方米，低于其所在地泉山區(qū)目前1.58萬元/平方米的新房均價。該項目為徐州市財苑房地產(chǎn)公司在2017年拿下的地塊，樓面價僅3903元/平方米。目前徐州已無限價項目。
“不排除后續(xù)打補丁式調(diào)控”
面對高調(diào)房價漲幅與土地市場熱度，徐州在10月份收緊備案限售政策。國慶收假首日，當(dāng)?shù)刈〗ň诌B夜出臺新政，要求在土地供應(yīng)上做到“控地價”與“一區(qū)一策”;新房備案面積由每次4萬平方米提升10萬平方米，備案價格一年不得調(diào)整;重申兩年前“首套房限售5年、二套房及以上限售6年”政策。
中原地產(chǎn)上海首席分析師盧文曦就此向記者表示，相較于此前深圳、杭州等城市限購限貸政策，徐州此次樓市調(diào)控比較溫和，在很大程度上是當(dāng)?shù)卣畬鞘姓{(diào)控信心的一種表態(tài)：“如果市場反饋沒有達(dá)到預(yù)期，那便不排除后續(xù)“打補丁”動作，像杭州一樣，在3個的時間接連數(shù)次進(jìn)行調(diào)控升級。這也是在給市場傳遞一種信號，樓市不可能非常規(guī)的高熱下去，當(dāng)中的平衡需要后續(xù)市場慢慢把握。”
云龍湖板塊負(fù)責(zé)“高價盤”銷售的一位置業(yè)顧問則表示，目前徐州樓市并不像外界所理解的那樣“失控”，“徐州畢竟是一座非限購城市，屬于局部火熱，這里一二手房子倒掛現(xiàn)象不明顯，加上限售期限比較長，本地人一直是購房主力，投資客不多。”他向記者補充到，“關(guān)于限售政策收緊，可能因為剛出臺不久，在購房人中間反饋不多，偶爾有人問我‘你們是不是不能漲價’?我簡單回答‘是的，一年內(nèi)不能漲價’。”
在謝逸楓看來，徐州近千萬級的人口容量、淮海中心城市的地位，其實是支撐其目前及未來樓市熱度的重要因素。
據(jù)了解，徐州的區(qū)域定位在2017年得到明確，國務(wù)院批復(fù)徐州總體規(guī)劃時將其定義為“淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)中心城市”。結(jié)合“五省通衢”“華東門戶城市”等眾多標(biāo)簽，徐州開始成為長三角地區(qū)人口重要承載地。截至2019年底，徐州GDP總量7151億元，常住人口達(dá)882萬人，人口增速位于江蘇省前三;人均生產(chǎn)總值81238元，高于全國人均生產(chǎn)總值1萬美元。
2019年，徐州開始與淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)七市實現(xiàn)公積貸款互認(rèn)互貸，結(jié)合對高層次人才予以購房金額50%的補貼等“雙創(chuàng)人才引進(jìn)計劃”，對購房人群拋出橄欖枝。
另值得一提的是，徐州目前熱門樓市板塊的涌現(xiàn)，在很大程度上得益于整座城市的“東拓南進(jìn)”的空間規(guī)劃。近十年來，伴隨當(dāng)?shù)睾推酱髽蛲ㄜ?、高鐵東站投入使用等“東拓”舉措，昔日的徐州東區(qū)開始變得“高攀不起”。據(jù)克而瑞統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2006年—2019年，徐州城東板塊交易量一騎絕塵，以超過600萬平方米成交量穩(wěn)居徐州各板塊首位，目前這一板塊正以1.8萬元/平方米商品房均價吸引購房者進(jìn)駐。
目前來看，10月份徐州樓市表現(xiàn)初步印證了當(dāng)?shù)貍浒竷r格管理效力。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，該月徐州市區(qū)新增商品住宅供應(yīng)26.1萬平方米，環(huán)比下跌67%;成交面積41.94萬平方米，環(huán)比下跌30%;成交均價12661元/平方米，環(huán)比下跌9%。
從土地價格來看，截至10月底，2020年度徐州市區(qū)共成交38宗涉宅地，其中11宗地塊溢價率超100%;平均成交樓面價走高至5771元/平方米，同比上漲66%，將傳遞至住宅市場，未來的徐州樓市走向有待時間驗證。
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